Недвижимость в Камбодже для иностранцев: как купить квартиру

Можно ли иностранцу купить недвижимость в Камбодже?

Да, но с ограничениями. Иностранец может владеть квартирой в здании с совместной собственностью, но не землёй.

Правовая основа: закон 2010 года о предоставлении иностранцам права собственности на частные помещения в зданиях совместной собственности (Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-owned Buildings). К нему прилагаются подзаконные акты, которые обычно называют субдекретом 82 и субдекретом 126.

Право собственности на землю есть только у граждан Камбоджи и камбоджийских юридических лиц. Поэтому дом с участком для иностранца не простой вариант, а квартира в кондоминиуме вполне доступна.

Можно ли купить квартиру в Камбодже?

Да. Именно для этого и написан закон 2010 года. Здание регистрируется как объект совместной собственности, и каждая квартира получает собственный титул, который называют strata title. Он охватывает вашу квартиру и долю в общих частях здания: холле, коридорах, лифтах и бассейне.

Главные ограничения:

• Не на первом этаже. Иностранец может владеть квартирой начиная со второго этажа. Помещения на уровне земли остаются за владельцами из Камбоджи.
• Квота 70%. Иностранцам в совокупности может принадлежать до 70% здания.
• Без земли. Вы покупаете квартиру и долю в общих частях, а не участок.
• Приграничная зона. Закон не действует в пределах 30 км от сухопутных границ Камбоджи. Сиануквиль стоит на побережье, далеко от них.

Есть ли особые правила для граждан России и СНГ?

Нет. Закон говорит об иностранцах в целом и не делает различий по гражданству. От страны зависят налоги на родине, порядок банковского перевода и виза. Сама по себе покупка квартиры не даёт ни визы, ни вида на жительство, ни гражданства.

Где источники расходятся

Гиды агентств и юридических фирм сходятся не во всём. Мы предпочитаем показать это честно, а не делать вид, что всё однозначно.

• Как считается 70%. Одни источники говорят о площади помещений и ссылаются на субдекрет 82. Другие пишут о 70% от количества квартир.
• Какие здания подходят. Некоторые гиды называют год постройки, после которого иностранец может получить strata title, причём годы разные: 2006, 2009 или 2010. Для новостройки это менее важно, для квартир во вторичных домах важнее.
• Название титула. В объявлениях о других проектах смешивают понятия «freehold» и «50+50 лет». Это не одно и то же.

Каждый пункт проверьте у юриста в Камбодже по действующему законодательству и документам застройщика. Структуру собственности в Time Square 15 застройщик подтвердит до открытия продаж.

Сколько стоит квартира в Камбодже?

Это зависит от города, конкретного места, площади и отделки. У Пномпеня, Сиемреапа и Сиануквиля отдельные рынки, и цены на похожие квартиры сильно различаются. Средние цены мы не приводим: данные из разных источников слишком расходятся.

Официальный прайс-лист Time Square 15 ещё не опубликован. Профиль проекта на realestate.com.kh, под названием Time Square Ocean Waves, указывает цену по запросу. В нём описана высотка у пляжа в Сангкат Бей, Сиануквиль, со sky pool, фитнес-центром и sky lounge, второй проект застройщика в городе после Time Square 10.

По словам застройщика в наших с ним разговорах, цены на апартаменты будут начинаться примерно от 50 000 долларов США. Считайте эту цифру ориентировочной, пока не выйдет официальный прайс.

Покупка на этапе строительства: шаг за шагом

1. Запишитесь в список. Прайс-лист и планировки вы получите, как только застройщик их опубликует. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
2. Забронируйте квартиру. Выберите квартиру и внесите бронировочный депозит. Уточните письменно, возвращается ли он и на каких условиях.
3. Проверьте договор купли-продажи с независимым юристом. Обратите внимание на график платежей, срок сдачи, пункт о задержке и на то, что будет при остановке проекта.
4. Подпишите договор напрямую с застройщиком.
5. Платите по графику. При покупке на этапе строительства платежи обычно распределены на период стройки. График платежей Time Square 15 пока не опубликован.
6. Передача квартиры. После завершения строительства вы осматриваете квартиру, фиксируете недостатки и получаете ключи.
7. Strata title. После сдачи здание регистрируется как объект совместной собственности, и титулы оформляются на имена покупателей. Уточните у застройщика ожидаемые сроки и кто занимается оформлением.

Налоги и расходы в Камбодже

• Налог на передачу собственности. Уплачивается при регистрации. Чаще всего называют ставку 4% от стоимости; актуальную ставку и базу уточните у юриста.
• Ежегодный налог на недвижимость. Чаще всего называют 0,1% в год от стоимости сверх необлагаемого порога.
• Налог на прирост капитала. По текущим данным, 20% с прибыли от продажи недвижимости с 1 января 2027 года. Проверьте актуальное положение перед покупкой.
• Прочие расходы. Регистрационные сборы, услуги юриста и после сдачи дома ежемесячная плата за управление. Попросите указать её ожидаемый размер письменно.

Оплата из-за рубежа

Оплата проходит банковским переводом в долларах США, в которых в Камбодже рассчитываются за недвижимость. Платите только на счёт компании застройщика, указанный в договоре. Никогда не переводите деньги на личный счёт, через посредника или наличными, кто бы об этом ни просил.

Сохраняйте все договоры, счета и подтверждения переводов. Банк может спросить о назначении платежа и происхождении средств. Документы понадобятся и вашему налоговому консультанту, и при возможной продаже.

Налоги в стране проживания

Владение недвижимостью за рубежом может иметь налоговые последствия в стране, где вы живёте, например при продаже. Правила зависят от вашей ситуации, поэтому до покупки проконсультируйтесь с налоговым консультантом в своей стране.

Безопасно ли покупать недвижимость в Камбодже?

Законный путь для иностранцев существует с 2010 года, поэтому вопрос скорее в конкретном проекте, чем в законе. Покупка на этапе строительства всегда несёт риск задержки. В Сиануквиле после строительного бума конца 2010-х многие стройки остановились, так что репутация застройщика и документы важнее любого буклета.

Перед любой оплатой проверьте:

• регистрацию компании застройщика и его завершённые проекты;
• документ о праве собственности на участок и разрешение на строительство;
• регистрацию здания как объекта совместной собственности в Министерстве землеустройства, градостроительства и строительства;
• что в договоре указаны квартира, площадь, цена, график платежей, срок сдачи и штрафы за задержку;
• что будет с вашими деньгами, если проект задержится или будет остановлен;
• что каждый платёж идёт на счёт компании застройщика;
• что никто не обещает вам гарантированную доходность.

Time Square 15 строит Megakim World Corporation, компания, которая работает в Камбодже с 2011 года. Подробнее о компании читайте на странице застройщика.

Есть вопросы о квартирах в Time Square 15 или о покупке? Напишите консультанту или загляните в частые вопросы.

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы и ставки меняются, поэтому перед подписанием договора проверьте каждый пункт у юриста.