Huis kopen in Cambodja als buitenlander

Kunt u als buitenlander vastgoed kopen in Cambodja?

Ja, binnen grenzen. Een buitenlander kan eigenaar zijn van een appartement in een gebouw in mede-eigendom, maar niet van grond.

De wettelijke basis is de wet uit 2010 over eigendomsrechten van buitenlanders op privatieve delen van gebouwen in mede-eigendom (Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-owned Buildings). Die wordt aangevuld met uitvoeringsbesluiten, meestal aangehaald als Sub-Decree 82 en Sub-Decree 126.

Grondbezit is voorbehouden aan Cambodjaanse burgers en Cambodjaanse rechtspersonen.

Huis of appartement kopen in Cambodja?

Wie als buitenlander een huis wil kopen, loopt tegen die grens aan: bij een huis hoort grond, en die mag u niet rechtstreeks bezitten. Een appartement in een condo is daarom de route die de wet voor buitenlanders voorziet.

Het gebouw wordt geregistreerd als gebouw in mede-eigendom en elk appartement krijgt een eigen titel, de strata title. Die omvat uw appartement en een aandeel in de gemeenschappelijke delen, zoals de lobby, gangen, liften en het zwembad.

De belangrijkste grenzen:

Niet op de begane grond. Buitenlanders kunnen appartementen bezitten vanaf de eerste verdieping. De begane grond blijft voor Cambodjaanse eigenaren.
Het 70%-quotum. Buitenlanders mogen samen maximaal 70% van een gebouw bezitten.
Geen grond. U koopt het appartement en een aandeel in de gemeenschappelijke delen, geen perceel.
Grenszone. De wet geldt niet binnen 30 km van de landsgrenzen van Cambodja. Sihanoukville ligt aan de kust, ver daarvandaan.

Gelden er andere regels voor Nederlanders en Belgen?

Nee. De wet kent alleen “buitenlanders” en maakt geen onderscheid naar nationaliteit. Wat wel per land verschilt, is de belasting in uw woonland, hoe uw bank een overboeking naar Cambodja afhandelt en welk visum u kunt krijgen. De aankoop van een appartement geeft op zichzelf geen visum, verblijfsrecht of staatsburgerschap.

Waar de bronnen elkaar tegenspreken

Gidsen van makelaars en advocatenkantoren zijn het niet over alles eens. We laten liever zien waar, dan dat we doen alsof het eenvoudig is.

Hoe de 70% wordt berekend. Sommige bronnen rekenen met de vloeroppervlakte van de appartementen en verwijzen naar Sub-Decree 82. Andere spreken van 70% van het aantal appartementen.
Welke gebouwen in aanmerking komen. Sommige gidsen noemen een bouwjaar vanaf wanneer buitenlanders een strata title kunnen krijgen, en ze noemen verschillende jaren: 2006, 2009 of 2010. Bij nieuwbouw speelt dat minder, bij oudere bestaande appartementen meer.
De benaming van de titel. Advertenties voor andere projecten halen termen als “freehold” en “50+50 jaar” door elkaar. Dat is niet hetzelfde.

Laat elk punt controleren door een advocaat in Cambodja, aan de hand van de actuele wetgeving en de documenten van de ontwikkelaar. De eigendomsstructuur van Time Square 15 wordt door de ontwikkelaar bevestigd voordat de verkoop start.

Wat kost een appartement in Cambodja?

Dat hangt af van de stad, de precieze ligging, de oppervlakte en de afwerking. Phnom Penh, Siem Reap en Sihanoukville zijn afzonderlijke markten, en de vraagprijzen voor vergelijkbare appartementen lopen sterk uiteen. Gemiddelde prijzen noemen we niet, omdat de gepubliceerde cijfers per bron flink verschillen.

Voor Time Square 15 is nog geen officiële prijslijst gepubliceerd. Het projectprofiel op realestate.com.kh, onder de naam Time Square Ocean Waves, vermeldt prijs op aanvraag. Het beschrijft een woontoren aan het strand in Sangkat Bei, Sihanoukville, met sky pool, fitnesscentrum en sky lounge, het tweede project van de ontwikkelaar in de stad na Time Square 10.

Uit onze gesprekken met de ontwikkelaar: de appartementen beginnen naar verwachting bij ongeveer USD 50.000. Beschouw dit als indicatie tot de officiële prijslijst er is.

Kopen op plan, stap voor stap

Schrijf u in op de lijst. U ontvangt de prijslijst en plattegronden zodra de ontwikkelaar ze vrijgeeft. Inschrijven is gratis en vrijblijvend.
Reserveer een appartement. Kies een unit en betaal de reserveringsaanbetaling. Vraag schriftelijk of die terugbetaalbaar is en onder welke voorwaarden.
Laat de koopovereenkomst nakijken door een onafhankelijke advocaat. Let op het betalingsschema, de opleverdatum, de vertragingsclausule en wat er gebeurt als het project wordt stopgezet.
Onderteken de overeenkomst rechtstreeks met de ontwikkelaar.
Betaal volgens schema. Bij kopen op plan zijn de termijnen meestal verdeeld over de bouwperiode. Het betalingsplan voor Time Square 15 is nog niet gepubliceerd.
Oplevering. Na de bouw inspecteert u het appartement, legt u gebreken vast en krijgt u de sleutels.
Strata title. Na oplevering wordt het gebouw in mede-eigendom geregistreerd en worden de titels op naam van de kopers uitgegeven. Vraag de ontwikkelaar naar de verwachte termijn en wie de formaliteiten regelt.

Belastingen en kosten in Cambodja

Overdrachtsbelasting. Te betalen bij de inschrijving. Vaak wordt 4% van de waarde genoemd; laat het actuele tarief en de grondslag bevestigen door uw advocaat.
Jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Vaak genoemd: 0,1% per jaar over de waarde boven een vrijstellingsdrempel.
Meerwaardebelasting. Volgens de huidige informatie 20% over de winst bij verkoop van vastgoed vanaf 1 januari 2027. Controleer de stand van zaken voor u koopt.
Overige kosten. Inschrijvingskosten, het honorarium van uw advocaat en na oplevering een maandelijkse beheervergoeding. Vraag de verwachte hoogte schriftelijk op.

Betalen vanuit Nederland of België

Betalingen gaan per bankoverschrijving in Amerikaanse dollars, de gangbare valuta bij vastgoedtransacties in Cambodja. Betaal uitsluitend op de bedrijfsrekening van de ontwikkelaar die in uw overeenkomst staat. Nooit op een privérekening, via een tussenpersoon of contant, wie er ook om vraagt.

Bewaar alle overeenkomsten, facturen en betalingsbewijzen. Uw bank kan vragen naar het doel van de betaling en de herkomst van het geld. U heeft de documenten ook nodig voor uw belastingadviseur en bij een eventuele latere verkoop.

Box 3 en belasting in uw woonland

Vastgoed in het buitenland kan gevolgen hebben voor uw belastingaangifte, in Nederland bijvoorbeeld in box 3, en ook bij verkoop. De regels hangen af van uw persoonlijke situatie en veranderen. Vraag daarom vóór de aankoop advies aan een belastingadviseur in uw eigen land.

Is vastgoed kopen in Cambodja veilig?

De juridische route voor buitenlanders bestaat sinds 2010. De echte vraag gaat dus over het project zelf. Kopen op plan brengt altijd een risico op vertraging met zich mee. In Sihanoukville zijn na de bouwhausse van eind jaren 2010 veel bouwprojecten stil komen te liggen. De staat van dienst en de documenten van de ontwikkelaar zeggen daarom meer dan welke brochure ook.

Controleer voordat u iets betaalt:

de bedrijfsregistratie van de ontwikkelaar en zijn opgeleverde projecten;
de eigendomstitel van het perceel en de bouwvergunning;
de registratie van het gebouw in mede-eigendom bij het ministerie van Landbeheer, Stedenbouw en Bouw;
of de overeenkomst het appartement, de oppervlakte, de prijs, het betalingsschema, de opleverdatum en de boetes bij vertraging vermeldt;
wat er met uw geld gebeurt als het project vertraagt of wordt stopgezet;
of elke betaling naar de bedrijfsrekening van de ontwikkelaar gaat;
of niemand u een gegarandeerd rendement belooft.

De ontwikkelaar van Time Square 15 is Megakim World Corporation, sinds 2011 actief in Cambodja. Meer over het bedrijf leest u op de pagina over de ontwikkelaar.

Vragen over Time Square 15 of over de aankoop? Neem contact op met onze consultant of lees de veelgestelde vragen.

Deze gids bevat algemene informatie en is geen juridisch of fiscaal advies. Wetten en tarieven veranderen, dus laat elk punt door een advocaat bevestigen voordat u tekent.

Appartement of huis kopen in Cambodja als buitenlander