Jak koupit byt v Kambodži jako cizinec

Jak koupit byt v zahraničí a proč právě Kambodža

Koupě bytu v zahraničí vždy začíná stejnou otázkou: co mi tamní zákony dovolí vlastnit? V Kambodži je odpověď jasná, i když má svá omezení. Cizinec může vlastnit byt v budově ve spoluvlastnictví, ale ne pozemek.

Pak přijdou na řadu cena, postup koupě, platba ze zahraničí, daně a prověření developera. Tento průvodce prochází všechny kroky v tomto pořadí.

Může cizinec koupit byt v Kambodži?

Ano. Právním základem je zákon z roku 2010 o přiznání vlastnických práv cizincům k jednotkám v budovách ve spoluvlastnictví (Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-owned Buildings). Doplňují ho prováděcí nařízení, obvykle citovaná jako sub-dekret 82 a sub-dekret 126.

Vlastnit půdu mohou jen kambodžští občané a kambodžské právnické osoby. Dům s vlastním pozemkem proto pro cizince není jednoduchá cesta, byt v kondominiu ano.

Zákon nerozlišuje státní příslušnost: pro Čecha, Slováka či Němce platí stejná pravidla. Podle země se liší daně doma, způsob, jakým banka vyřídí převod, a víza. Samotná koupě bytu nedává vízum, povolení k pobytu ani občanství.

Strata title: co přesně kupujete

Budova se zaregistruje jako budova ve spoluvlastnictví a každý byt dostane vlastní titul, kterému se říká strata title. Zahrnuje váš byt a podíl na společných částech domu: hale, chodbách, výtazích a bazénu.

Hlavní omezení:

• Ne v přízemí. Cizinec může vlastnit byt od prvního patra výše. Jednotky v přízemí zůstávají kambodžským vlastníkům.
• Kvóta 70 %. Cizinci mohou společně vlastnit nejvýše 70 % budovy.
• Bez pozemku. Kupujete byt a podíl na společných částech, ne parcelu.
• Příhraniční pásmo. Zákon neplatí v pásmu 30 km od pozemních hranic Kambodže. Sihanoukville leží na pobřeží, daleko od nich.

Kde se zdroje rozcházejí

Průvodci realitních kanceláří a advokátů se neshodují ve všem. Raději vám ukážeme kde, než abychom předstírali, že je vše jednoznačné.

• Jak se počítá 70 %. Některé zdroje mluví o podlahové ploše jednotek a odkazují na sub-dekret 82. Jiné uvádějí 70 % z počtu jednotek.
• Které budovy se kvalifikují. Některé příručky uvádějí rok dokončení, od kterého může cizinec získat strata title, a jmenují různé roky: 2006, 2009 nebo 2010. U novostavby to hraje menší roli, u starších bytů z druhé ruky větší.
• Název titulu. Inzeráty jiných projektů míchají pojmy „freehold“ a „50+50 let“. Není to totéž.

Každý bod si nechte ověřit u advokáta v Kambodži podle platných předpisů a dokumentů developera. Vlastnickou strukturu projektu Time Square 15 potvrdí developer před zahájením prodeje.

Kolik stojí byt v Kambodži?

Záleží na městě, konkrétní lokalitě, velikosti a vybavení. Phnompenh, Siem Reap a Sihanoukville jsou samostatné trhy a ceny podobných bytů se výrazně liší. Průměrné ceny neuvádíme, protože se zveřejněné údaje mezi zdroji hodně rozcházejí.

Oficiální ceník Time Square 15 zatím nebyl zveřejněn. Profil projektu na realestate.com.kh, vedený jako Time Square Ocean Waves, uvádí cenu na vyžádání. Popisuje výškovou budovu u pláže v Sangkat Bei v Sihanoukville se sky poolem, fitness centrem a sky lounge jako druhý projekt developera ve městě po Time Square 10.

Z našich rozhovorů s developerem vyplývá, že ceny apartmánů by měly začínat přibližně na 50 000 USD. Berte to jako orientační údaj, dokud nevyjde oficiální ceník.

Koupě ve výstavbě krok za krokem

1. Zapište se na seznam zájemců. Ceník a půdorysy dostanete, jakmile je developer zveřejní. Je to zdarma a nezávazné.
2. Zarezervujte si byt. Vyberte jednotku a složte rezervační zálohu. Nechte si písemně potvrdit, zda a za jakých podmínek je vratná.
3. Nechte si zkontrolovat kupní smlouvu nezávislým advokátem. Sledujte splátkový kalendář, termín dokončení, ustanovení o prodlení a co se stane, když se projekt zastaví.
4. Podepište smlouvu přímo s developerem.
5. Plaťte podle kalendáře. Při koupi ve výstavbě se splátky obvykle rozkládají do doby stavby. Platební plán Time Square 15 zatím nebyl zveřejněn.
6. Předání. Po dokončení byt prohlédnete, sepíšete vady a převezmete klíče.
7. Strata title. Po dokončení se budova zaregistruje jako spoluvlastnická a tituly se vystaví na jména kupujících. Zeptejte se developera na předpokládaný termín a na to, kdo formality vyřizuje.

Daně a náklady v Kambodži

• Daň z převodu. Platí se při registraci. Nejčastěji se uvádějí 4 % z hodnoty nemovitosti; aktuální sazbu a základ si ověřte u advokáta.
• Roční daň z nemovitosti. Nejčastěji se uvádí 0,1 % ročně z hodnoty nad osvobozenou částkou.
• Daň z kapitálových zisků. Podle současných informací 20 % ze zisku z prodeje nemovitostí od 1. ledna 2027. Stav si ověřte před koupí.
• Další náklady. Registrační poplatky, honorář advokáta a po dokončení měsíční poplatek za správu domu. Nechte si jeho předpokládanou výši dát písemně.

Platba z Česka

Platí se bankovním převodem v amerických dolarech, ve kterých se v Kambodži nemovitosti obvykle obchodují. Plaťte výhradně na firemní účet developera uvedený ve smlouvě. Nikdy na soukromý účet, přes prostředníka ani v hotovosti, ať o to žádá kdokoli.

Uschovejte všechny smlouvy, faktury a potvrzení o převodech. Banka se může zeptat na účel platby a původ peněz. Doklady budete potřebovat i pro daňového poradce a při případném prodeji.

Hypotéku na byt v zahraničí si ověřte přímo u své banky. Developer zatím pro Time Square 15 žádné financování neohlásil.

Daň z nemovitosti v zahraničí a daně v Česku

Vlastnictví nemovitosti v zahraničí může mít daňové dopady i v zemi, kde žijete, například při prodeji. Pravidla závisí na vaší situaci, proto se před koupí poraďte s daňovým poradcem v Česku.

Je koupě nemovitosti v Kambodži bezpečná?

Právní cesta pro cizince existuje od roku 2010, takže otázka se týká spíš konkrétního projektu než zákona. Koupě ve výstavbě vždy nese riziko zpoždění. V Sihanoukville se po stavebním boomu konce 2010. let mnoho staveb zastavilo, proto historie developera a jeho dokumenty znamenají víc než jakákoli brožura.

Než cokoli zaplatíte, ověřte:

• registraci firmy developera a jeho dokončené projekty;
• vlastnický titul k pozemku a stavební povolení;
• registraci budovy jako spoluvlastnické na Ministerstvu správy půdy, územního plánování a výstavby;
• zda smlouva uvádí byt, plochu, cenu, splátkový kalendář, termín dokončení a sankce za prodlení;
• co se stane s vašimi penězi, pokud se projekt zpozdí nebo zastaví;
• zda každá platba jde na firemní účet developera;
• zda vám nikdo neslibuje garantovaný výnos.

Developerem Time Square 15 je Megakim World Corporation, která v Kambodži působí od roku 2011. Více o společnosti najdete na stránce developera.

Máte dotazy k apartmánům v Time Square 15 nebo ke koupi? Napište konzultantovi nebo si přečtěte časté dotazy.

Tento průvodce má pouze obecně informativní charakter a nepředstavuje právní ani daňové poradenství. Zákony i sazby se mění, proto si každý bod před podpisem ověřte u advokáta.