Czy Polak może kupić mieszkanie w Kambodży? Poradnik kupującego

Czy można kupić mieszkanie w Kambodży?

Tak, ale z ograniczeniami. Cudzoziemiec może być właścicielem lokalu w budynku wielolokalowym, ale nie ziemi.

Podstawą jest ustawa z 2010 roku o przyznaniu cudzoziemcom prawa własności lokali w budynkach stanowiących współwłasność (Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-owned Buildings). Uzupełniają ją rozporządzenia wykonawcze, zwykle przywoływane jako sub-dekret 82 i sub-dekret 126.

Własność ziemi jest zarezerwowana dla obywateli Kambodży i kambodżańskich osób prawnych. Dlatego dom z działką nie jest dla cudzoziemca prostą opcją, a mieszkanie w kondominium jest.

Czy Polak może kupić mieszkanie w Kambodży?

Tak, na tych samych zasadach co każdy inny cudzoziemiec. Ustawa nie rozróżnia narodowości: Polak, Niemiec czy Amerykanin mają te same prawa i te same limity.

Od kraju zależą natomiast podatki w Polsce, sposób, w jaki Twój bank obsłuży przelew do Kambodży, oraz wiza. Sam zakup mieszkania nie daje wizy, prawa pobytu ani obywatelstwa.

Kondominium i strata title: co dokładnie kupujesz

Budynek jest rejestrowany jako budynek we współwłasności, a każdy lokal dostaje własny tytuł, nazywany strata title. Obejmuje on Twoje mieszkanie i udział w częściach wspólnych: holu, korytarzach, windach i basenie.

Najważniejsze ograniczenia:

• Nie na parterze. Cudzoziemiec może posiadać lokal od pierwszego piętra w górę. Lokale na parterze należą do właścicieli z Kambodży.
• Limit 70%. Cudzoziemcy łącznie mogą posiadać do 70% budynku. Reszta zostaje w rękach Kambodżan.
• Bez ziemi. Kupujesz lokal i udział w częściach wspólnych, a nie działkę.
• Strefa przygraniczna. Przepisy nie obejmują pasa 30 km od granic lądowych Kambodży. Sihanoukville leży nad morzem, daleko od nich.

Gdzie źródła się różnią

Poradniki agencji i kancelarii nie są zgodne we wszystkim. Wolimy to pokazać, niż udawać, że sprawa jest prosta.

• Jak liczyć 70%. Część źródeł mówi o powierzchni lokali i powołuje się na sub-dekret 82. Inne piszą o 70% liczby lokali.
• Które budynki się kwalifikują. Niektóre poradniki podają, że cudzoziemiec dostanie strata title tylko w budynku oddanym po określonym roku, i wymieniają różne lata: 2006, 2009 albo 2010. Przy nowej inwestycji ma to mniejsze znaczenie, przy starszych mieszkaniach z rynku wtórnego większe.
• Nazwa tytułu. Ogłoszenia innych projektów mieszają określenia „freehold” i „50+50 lat”. To nie jest to samo.

Każdy z tych punktów sprawdź z prawnikiem w Kambodży, na podstawie aktualnych przepisów i dokumentów dewelopera. Formę własności w Time Square 15 deweloper potwierdzi przed startem sprzedaży.

Ile kosztuje mieszkanie w Kambodży?

To zależy od miasta, konkretnej lokalizacji, metrażu i standardu. Phnom Penh, Siem Reap i Sihanoukville to osobne rynki, a ceny podobnych mieszkań mocno się różnią. Nie podajemy średnich cen, bo dane z różnych źródeł bardzo się rozjeżdżają.

Oficjalny cennik Time Square 15 nie został jeszcze opublikowany. Profil projektu na realestate.com.kh, pod nazwą Time Square Ocean Waves, podaje cenę na zapytanie. Opisuje wieżowiec przy plaży w Sangkat Bei w Sihanoukville, z sky poolem, siłownią i sky lounge, jako drugą inwestycję dewelopera w tym mieście po Time Square 10.

Z naszych rozmów z deweloperem wynika, że apartamenty mają zaczynać się od około 50 000 USD. Traktuj tę kwotę orientacyjnie, dopóki nie pojawi się oficjalny cennik.

Zakup apartamentu na etapie budowy krok po kroku

1. Zapisz się na listę. Cennik i rzuty dostaniesz, gdy tylko deweloper je opublikuje. Zapis jest bezpłatny i do niczego nie zobowiązuje.
2. Zarezerwuj lokal. Wybierz apartament i wpłać opłatę rezerwacyjną. Zapytaj na piśmie, czy jest zwrotna i na jakich warunkach.
3. Sprawdź umowę sprzedaży z niezależnym prawnikiem. Zwróć uwagę na harmonogram płatności, termin oddania, klauzulę o opóźnieniu i to, co się dzieje, gdy inwestycja zostanie wstrzymana.
4. Podpisz umowę bezpośrednio z deweloperem.
5. Płać według harmonogramu. Przy zakupie na etapie budowy wpłaty zwykle rozkładają się na czas budowy. Plan płatności Time Square 15 nie został jeszcze opublikowany.
6. Odbiór. Po zakończeniu budowy oglądasz lokal, spisujesz usterki i odbierasz klucze.
7. Strata title. Po oddaniu budynek jest rejestrowany jako współwłasność, a tytuły do lokali są wydawane na nazwiska nabywców. Zapytaj dewelopera o przewidywany termin i o to, kto prowadzi formalności.

Podatki i koszty w Kambodży

• Podatek od przeniesienia własności. Płacony przy rejestracji. Najczęściej podaje się stawkę 4% wartości nieruchomości; aktualną stawkę i podstawę potwierdź z prawnikiem.
• Roczny podatek od nieruchomości. Najczęściej podaje się 0,1% rocznie od wartości powyżej progu zwolnienia.
• Podatek od zysków kapitałowych. Według aktualnych informacji 20% od zysku ze sprzedaży nieruchomości od 1 stycznia 2027 roku. Sprawdź stan przepisów przed zakupem.
• Inne koszty. Opłaty rejestracyjne, honorarium prawnika i, po oddaniu budynku, miesięczna opłata za zarządzanie. Poproś o jej przewidywaną wysokość na piśmie.

Jak przelać pieniądze z Polski

Płatności idą przelewem bankowym w dolarach amerykańskich, bo w tej walucie rozlicza się nieruchomości w Kambodży. Najprościej zrobić to z rachunku walutowego w USD przelewem zagranicznym. Wpłacaj wyłącznie na firmowe konto dewelopera wskazane w umowie. Nigdy na konto prywatne, przez pośrednika ani gotówką, niezależnie od tego, kto o to prosi.

Zachowaj każdą umowę, fakturę i potwierdzenie przelewu. Bank może zapytać o cel płatności i źródło środków. Dokumenty przydadzą się też Twojemu doradcy podatkowemu i przy ewentualnej sprzedaży.

Mieszkanie za granicą a podatki w Polsce

Posiadanie nieruchomości za granicą może mieć skutki podatkowe w Polsce, na przykład przy jej sprzedaży. Zasady zależą od Twojej sytuacji, dlatego przed zakupem skonsultuj się z doradcą podatkowym w Polsce.

Czy zakup nieruchomości w Kambodży jest bezpieczny?

Ścieżka prawna dla cudzoziemców istnieje od 2010 roku, więc pytanie dotyczy raczej konkretnej inwestycji niż prawa. Zakup na etapie budowy zawsze niesie ryzyko opóźnienia. W Sihanoukville po boomie budowlanym z drugiej połowy lat 2010. wiele budów stanęło, dlatego historia dewelopera i dokumenty znaczą więcej niż katalog.

Zanim cokolwiek wpłacisz, sprawdź:

• rejestrację firmy dewelopera i jego ukończone projekty;
• tytuł własności działki i pozwolenie na budowę;
• rejestrację budynku jako współwłasności w Ministerstwie Gospodarki Gruntami, Urbanistyki i Budownictwa;
• czy umowa wskazuje lokal, metraż, cenę, harmonogram płatności, termin oddania i kary za opóźnienie;
• co dzieje się z Twoimi pieniędzmi, jeśli budowa się opóźni lub zostanie wstrzymana;
• czy każda wpłata trafia na firmowe konto dewelopera;
• czy nikt nie obiecuje Ci gwarantowanego zwrotu.

Deweloperem Time Square 15 jest Megakim World Corporation, działająca w Kambodży od 2011 roku. Więcej o firmie przeczytasz na stronie dewelopera.

Masz pytania o apartamenty w Time Square 15 albo o sam zakup? Napisz do konsultanta lub zajrzyj do FAQ.

Ten poradnik to informacja ogólna, a nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy i stawki się zmieniają, dlatego przed podpisaniem umowy potwierdź każdy punkt z prawnikiem.