Kambodscha: Immobilien kaufen als Ausländer

Können Ausländer in Kambodscha Immobilien kaufen?

Ja, mit Einschränkungen. Ausländer können eine Wohnung in einem Gebäude im Miteigentum besitzen, aber keinen Grund und Boden.

Rechtsgrundlage ist das Gesetz von 2010 über die Eigentumsrechte von Ausländern an Sondereigentum in Gebäuden im Miteigentum (Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-owned Buildings). Dazu kommen Durchführungsverordnungen, meist zitiert als Sub-Decree 82 und Sub-Decree 126.

Grundeigentum ist kambodschanischen Staatsbürgern und kambodschanischen juristischen Personen vorbehalten.

Haus oder Wohnung in Kambodscha kaufen?

Wer als Ausländer ein Haus kaufen möchte, stößt schnell an diese Grenze: Zum Haus gehört das Grundstück, und das dürfen Sie nicht direkt besitzen. Die Eigentumswohnung im Condo ist deshalb der Weg, den das Gesetz für Ausländer vorsieht.

Das Gebäude wird als Gebäude im Miteigentum registriert, und jede Wohnung erhält einen eigenen Titel, den Strata Title. Er umfasst Ihre Wohnung und einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen wie Lobby, Fluren, Aufzügen und Pool.

Die wichtigsten Grenzen:

• Nicht im Erdgeschoss. Ausländer können Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss erwerben. Das Erdgeschoss bleibt kambodschanischen Eigentümern vorbehalten.
• Die 70-%-Quote. Ausländer dürfen zusammen bis zu 70 % eines Gebäudes besitzen.
• Kein Grund und Boden. Sie erwerben die Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, kein Grundstück.
• Grenzzone. Das Gesetz gilt nicht innerhalb von 30 km zu den Landgrenzen Kambodschas. Sihanoukville liegt an der Küste, weit davon entfernt.

Gelten für Deutsche, Österreicher und Schweizer andere Regeln?

Nein. Das Gesetz kennt nur „Ausländer“ und unterscheidet nicht nach Staatsangehörigkeit. Unterschiede gibt es bei der Steuer im Wohnsitzland, bei der Abwicklung der Überweisung durch Ihre Bank und beim Visum. Der Kauf einer Wohnung allein begründet kein Visum, kein Aufenthaltsrecht und keine Staatsbürgerschaft.

Wo sich die Quellen widersprechen

Ratgeber von Maklern und Kanzleien sind sich nicht in jedem Punkt einig. Wir zeigen Ihnen lieber, wo, statt so zu tun, als wäre alles eindeutig.

• Wie die 70 % berechnet werden. Manche Quellen beziehen die Quote auf die Fläche der Wohnungen und verweisen auf Sub-Decree 82. Andere sprechen von 70 % der Anzahl der Wohnungen.
• Welche Gebäude infrage kommen. Einige Ratgeber nennen ein Baujahr, ab dem Ausländer einen Strata Title erhalten können, und zwar unterschiedlich: 2006, 2009 oder 2010. Beim Neubau spielt das eine geringere Rolle, bei älteren Bestandswohnungen eine größere.
• Die Bezeichnung des Titels. Inserate anderer Projekte vermischen Begriffe wie „Freehold“ und „50+50 Jahre“. Das ist nicht dasselbe.

Lassen Sie jeden Punkt von einem Anwalt in Kambodscha anhand der aktuellen Rechtslage und der Unterlagen des Bauträgers prüfen. Die Eigentumsstruktur von Time Square 15 wird der Bauträger vor Verkaufsstart bestätigen.

Was kostet eine Wohnung in Kambodscha?

Das hängt von Stadt, Lage, Größe und Ausstattung ab. Phnom Penh, Siem Reap und Sihanoukville sind getrennte Märkte, und die Angebotspreise für vergleichbare Wohnungen gehen weit auseinander. Durchschnittspreise nennen wir nicht, weil die veröffentlichten Zahlen je nach Quelle stark abweichen.

Für Time Square 15 gibt es noch keine offizielle Preisliste. Das Projektprofil auf realestate.com.kh, dort als Time Square Ocean Waves geführt, nennt den Preis auf Anfrage. Es beschreibt ein Hochhaus am Strand in Sangkat Bei, Sihanoukville, mit Sky-Pool, Fitnesscenter und Sky-Lounge, das zweite Projekt des Bauträgers in der Stadt nach Time Square 10.

Aus unseren Gesprächen mit dem Bauträger: Die Wohnungen sollen bei etwa 50.000 USD beginnen. Betrachten Sie das als Richtwert, bis die offizielle Preisliste vorliegt.

Der Kauf vom Plan, Schritt für Schritt

1. Tragen Sie sich in die Liste ein. Preisliste und Grundrisse erhalten Sie, sobald der Bauträger sie freigibt. Das ist kostenlos und unverbindlich.
2. Reservieren Sie eine Wohnung. Wählen Sie eine Einheit und leisten Sie die Reservierungsanzahlung. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob und unter welchen Bedingungen sie erstattet wird.
3. Lassen Sie den Kaufvertrag prüfen, von einem unabhängigen Anwalt. Achten Sie auf Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Verzugsklausel und darauf, was bei einem Abbruch des Projekts geschieht.
4. Unterzeichnen Sie den Vertrag direkt mit dem Bauträger.
5. Zahlen Sie nach Plan. Beim Kauf vom Plan verteilen sich die Raten in der Regel über die Bauzeit. Der Zahlungsplan für Time Square 15 ist noch nicht veröffentlicht.
6. Übergabe. Nach Fertigstellung besichtigen Sie die Wohnung, halten Mängel fest und erhalten die Schlüssel.
7. Strata Title. Nach Fertigstellung wird das Gebäude im Miteigentum registriert, und die Titel werden auf die Namen der Käufer ausgestellt. Fragen Sie den Bauträger nach dem voraussichtlichen Zeitplan und danach, wer die Formalitäten übernimmt.

Steuern und Nebenkosten in Kambodscha

• Transfersteuer. Fällig bei der Eintragung. Häufig werden 4 % des Immobilienwerts genannt; Satz und Bemessungsgrundlage sollten Sie mit Ihrem Anwalt klären.
• Jährliche Grundsteuer. Häufig genannt werden 0,1 % pro Jahr auf den Wert oberhalb eines Freibetrags.
• Veräußerungsgewinnsteuer. Nach aktuellem Stand 20 % auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien ab dem 1. Januar 2027. Prüfen Sie den Stand vor dem Kauf.
• Weitere Kosten. Eintragungsgebühren, Anwaltshonorar und nach Fertigstellung eine monatliche Verwaltungsgebühr. Lassen Sie sich deren voraussichtliche Höhe schriftlich geben.

Zahlung aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz

Gezahlt wird per Banküberweisung in US-Dollar, der üblichen Währung bei Immobiliengeschäften in Kambodscha. Überweisen Sie ausschließlich auf das im Vertrag genannte Firmenkonto des Bauträgers. Niemals auf ein Privatkonto, über Mittelsleute oder in bar, egal wer darum bittet.

Bewahren Sie alle Verträge, Rechnungen und Überweisungsbelege auf. Ihre Bank kann nach dem Zweck der Zahlung und der Herkunft der Mittel fragen. Die Unterlagen brauchen Sie außerdem für Ihren Steuerberater und für einen späteren Wiederverkauf.

Eine Finanzierung über den Bauträger oder eine kambodschanische Bank ist für Time Square 15 bisher nicht angekündigt. Fragen Sie Ihre Hausbank, welche Möglichkeiten sie für eine Immobilie im Ausland sieht.

Steuern im Wohnsitzland

Eine Immobilie im Ausland kann steuerliche Folgen in Deutschland, Österreich oder der Schweiz haben, etwa beim Verkauf. Die Regeln hängen von Ihrer persönlichen Situation ab. Sprechen Sie deshalb vor dem Kauf mit einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland.

Ist ein Immobilienkauf in Kambodscha sicher?

Den rechtlichen Weg für Ausländer gibt es seit 2010. Die eigentliche Frage betrifft also das konkrete Projekt. Ein Kauf vom Plan birgt immer ein Verzögerungsrisiko. In Sihanoukville sind nach dem Bauboom der späten 2010er-Jahre viele Baustellen stehen geblieben. Bilanz und Unterlagen des Bauträgers zählen deshalb mehr als jeder Prospekt.

Prüfen Sie vor jeder Zahlung:

• die Handelsregistereintragung des Bauträgers und seine fertiggestellten Projekte;
• den Grundstückstitel und die Baugenehmigung;
• die Registrierung des Gebäudes im Miteigentum beim Ministerium für Landmanagement, Stadtplanung und Bau;
• ob der Vertrag Wohnung, Fläche, Preis, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Vertragsstrafen bei Verzug nennt;
• was mit Ihrem Geld geschieht, wenn sich das Projekt verzögert oder abgebrochen wird;
• ob jede Zahlung auf das Firmenkonto des Bauträgers geht;
• ob Ihnen niemand eine garantierte Rendite verspricht.

Bauträger von Time Square 15 ist die Megakim World Corporation, seit 2011 in Kambodscha tätig. Mehr über das Unternehmen lesen Sie auf der Seite zum Bauträger.

Fragen zu Time Square 15 oder zum Kauf? Schreiben Sie unserem Berater oder lesen Sie die FAQ.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Gesetze und Sätze ändern sich, daher sollten Sie jeden Punkt vor der Unterschrift mit einem Anwalt klären.